20대 대선 윤석열 대통령 대선공약, 부동산 공약 정리 (양도세, 취득세, 재개발, 재건축, 공시가격)

20대 대선 윤석열 대통령 대선공약, 부동산 공약 정리 (양도세, 취득세, 재개발, 재건축, 공시가격)

 안녕하세요. 뭉구토픽의 뭉구입니다.

 국민의힘 윤석열 후보가 더불어민주당 이재명 후보를 0.8% 약 25만표 차이로 대한민국 20대 대통령으로 당선되었습니다.

 윤석열 대통령은 대선공약으로 기존부터 누진세율 논란이 재기되고 있는 종합부동산세와 재산세를 장기적으로 폐지하겠다는 공약을 내세웠습니다. 종합부동산세 즉 종부세는 일정 금액 이상의 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과되고 있는 조세로서 다주택자라면 세금 역시 중과됩니다. 이러한 체계를 보유 중인 주택 가격에 맞춰 세금을 부과하겠다는 의미인데요.

 기존에 부과되던 종부세 방식으로 인해 지방에 집을 여러 채 보유하고 있는 다주택자들은 보유 주택들을 처분하고 서울이나 수도권의 핵심거점에 한 채를 보유하는 방식이 절세를 하기 좋았지만 윤석열 대통령의 대선공략대로 변경된다면 다시 원래대로인 반대의 상황이 발생되어질 수 있다고 생각됩니다.

 쉽게 말해 기존의 방식이 변경된다면 다주택자에 대한 중과세율이 낮아지거나 없어지는 방향으로 변경될 듯싶습니다.

 

주택 공시 가격 작년 수준으로 환원

 윤석열 대통령은 대선공약으로 주택의 공시 가격을 작년 수준으로 환원하고 기존의 부동산 세제를 정상화하여 국민의 부담을 줄이겠다고 밝혔습니다.

 주택 공시 가격은 보유 부동산의 가격이 모두 합쳐진 가격으로 종부세나 재산세 등의 보유세 과표로 사용되며 이를 이용해 건강보험료를 계산하여집니다. 그로 인해 공시 가격이 상승되게 되면 보유 재산가액 역시 높아지게 되고 과표 또한 올라가 부양 자격이 박탈되거나 건보료가 인상돼 그런 부담을 떠안아야 하는 은퇴한 장년과 노년층의 부담 역시 커지게 됩니다.

 공시 가격은 지금까지 한 해에 평균적으로 약 20% 이상 꾸준히 인상되어 왔습니다. 기존 문재인 정부는 부동산의 실제 가격을 공시 가격으로 계산하는 게 맞다고 판단하였습니다. 그로 인해 언론을 포함한 다양한 매체에서는 공시 가격이 상승되면 부과할 수 있는 세금 역시 인상되기에 이를 세금 부과의 수단으로 사용하고 있다는 비판이 많았습니다.

 이를 윤석열 대통령은 대선공약을 통해 올해의 주택 공시 가격을 작년 수준으로 환원하고 만약 문재인 정부가 공시가격을 환원하지 않을 시 정권교체 후 관련법들을 개정해 공시가를 낮출 계획을 밝혔습니다.

 

 

1 주택자 양도세 중과 유예

 기존 다주택자들의 가장 큰 어려움은 높은 보유세뿐만 아니라 양도세 역시 높아 부담이 가중된다는 것에 있습니다. 조정대상지역을 보유한 다주택자의 현행 기본세율은 2 주택자의 경우 20%, 3 주택 이상은 30%을 더한 최대 75%의 양도세율이 적용되어있습니다.

 이러한 이유로 부동산 시장의 주택공급이 어려운 이유 또한 높은 양도세 중과 정책 때문이라는 의견도 다수인데요. 그 이유는 높은 양도세 중과로 인해 보유 중인 주택을 처분하기가 어렵기 때문이라고 합니다. 하지만 이는 중과세가 없어진다 하더라도 지금의 시장에서 과연 주택공급이 원활해지겠냐는 의견또한 다수입니다.

 윤석열 당선인의 대선공약은 다주택자의 세 부담을 덜기 위해 조정대상지역 내 2 주택 이상 다주택자에게 부과되는 양도소득세 중과를 향후 2년간 한시적으로 면재하겠다고 밝혔습니다.

 많은 분들은 아마 이 부분에 대해 공감하기가 크게 어려우실 겁니다. 저 역시도 마찬가지로 다주택자가 아니라서 종부세를 납부해보지 않았고 현재의 재산세가 크게 부담되지 않으니까요.

 하지만 이 정책은 다주택자들에게는 희소식입니다. 현재의 양도소득세 중과로 많은 언론에서 말했듯 큰 금액의 세금을 납부하셨을 테니 양도소득을 줄이기 위해 보유 주택수를 줄이려고 하실 테니까요.

 물론 앞서 말씀드렸듯이 윤석열 정부가 들어서고 바로 종합부동산세와 재산세를 통합하려면 최소 2년이라는 시간이 필요하고 빠르게 시행되면 2년 후에는 보유주택에 의한 중과를 해소할 수 있기에 이 기간을 기다려보겠다고 하시는 분들이 많으십니다.

 부동산 증여의 경우는 양도세가 완화된다 하더라도 지금과 같이 큰 인기를 보일 것으로 예상됩니다. 어쨌든 주택을 매매할 때 발생되는 취득세는 높기 때문에 다주택자분들이 집을 사고 판다는 게 쉬운 일은 아니니까요.

 다만 투기과열지구가 아니더라도 증여취득세는 여전히 높고 양도세는 2년간 일반과세되다면 주변지역의 매도 현상이 커질 거라 생각됩니다.

 예를 들어 양도세 증과를 피하기 위해 보유주택을 매도하는 경우와 3주택 이상의 다주택자가 자식에게 1주택 이상을 증여하는 경우를 비교해본다면 상황에 따라 달라질수있겠지만 증여보다는 양도세 증과를 피하기 위해 보유주택을 매도하는 방법이 조금은 더 유리할 것으로 생각됩니다.

 

취득세 부담 완화 정책

  윤석열 대통령은 대선공약으로 생애최초로 주택을 구입하는 경우 취득세를 아예 면제해주거나 1%대의 낮은 단일세율로 적용하고, 1 주택을 보유하고있는 경우라도 취득세를 단일세율로 정하고 조정지역 이상에서 2주택 이상 보유한다면 발생되는 누진세율 역시 크게 완화하겠다고 밝혔습니다.

 이는 현재 기준으로 1주택을 보유 중인 사람이 주택을 추가로 취득한다면 6억 이하는 1%, 6 ~ 9억 이하는 1 ~ 3%가 적용되며, 9억 원 이상은 3%의 취득세가 일괄적으로 적용되는데 이를 단일세율로 조정하겠다는 얘기로 보입니다.

 만약 10억원 이상의 집을 구입한다면 취득세로 납부되는 금액만 3%인 최소 3천만원 이상을 납부해야 합니다. 세금과세에 있어 다주택자에게도 큰 부담이 되는데 생에최초로 내 집 마련을 위해 매입한 경우라면 이러한 취득세는 큰 부담으로 작용되는데 단일세율로 크게 낮춘다면 부담 또한 낮아져 주택시장이 활성화돼 현재의 집값을 안정화하겠다는 취지로 보입니다.

 추가로 1주택을 보유 중인 사람이 투기과열지구에서 조정대상지역에 있는 주택을 추가로 취득한다면 취득세율 또한 8%로 중과되어 계산됩니다. 3주택 이상이거나 법인이 취득하는 경우라면 12%가 부과됩니다.

 현재 취득세 단일세율 정책의 정확한 세율을 밝히진 않았지만 취득세 부담이 완화된다면 그동안 취득세로 인해 추가적인 주택 취득에 망설이던 분들이 다시금 부동산 시장에 유입되어 부동산 시장이 크게 활성화되지 않을까 하는 기대를 가져봅니다.

 

주택임대시장 정상화와 저층 단독 및 다가구주택 정비사업 활성화

 윤석열 당선인은 대선공약으로 현 정부에 시행된 임대차 3법인 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권을 정상화하겠다고 밝혔습니다. 이는 기존의 방식이 주택임대시장의 원리를 무시해 임차가구에게 큰 부담과 주거 불안을 가져왔다고 판단되기 때문인데요.

 이를 일각에서는 기존에 폐지되었던 주택임대사업자 제도가 다시 살아나진 않을까라는 의견이 나오고 있으나 아직까진 정확한 내용을 밝히지 않아 정확한 내용은 알 수 없습니다.

  추가로 기반시설이 열악해진 단독 및 다가구 등의 저층 주거지역의 경우 소규모 주택 정비사업을 적극 활용하여 거주 환경 수준을 높이겠다는 계획 또한 밝혔습니다.

 기존 방식대로라면 증축에 있어 구조와 환경적인 한계에 부딪혀 늘어가고 있는 세대수를 감당하기 어렵다고 보이고, 정비사업이 완료된 후 완전 새 건물이 되는 재건축과는 다르게 외형만 달라지는 외형 리모델링에 불과하기 때문으로 보입니다.

 용적률 혹은 높이 제한을 완화하고 재건축이나 재개발 규제를 완화하는 공략들로 인해 여전히 포화상태인 서울과 주요 도심지에 부동산 시장에 큰 역풍이 불 것으로 예상됩니다.